بازار املاک نیازمند سایت های اینترنتی ضابطه مند میباشد

بازار املاک نیازمند سایت های اینترنتی ضابطه مند میباشد
امروز مهمان دکتر حمید قاسمی، یکی از جوانان آتیه دار حوزه املاک هستیم که به صورت خانوادگی در این بخش فعالیت های با سابقه ای داشته اند. خانواده قاسمی نزدیک به 40 سال است که در حوزه املاک فعالیت میکنند و هم اکنون در منطقه گیشای تهران در حال خدمات رسانی هستند.

با سلام. آقای دکتر قاسمی از چه زمانی و چه طور وارد حوزه املاک شدید؟

با سلام خدمت شما. این شغل در حقیقت یک شغل خانوادگی برای ما محسوب میشود. بنده جواز اینجا را در سال 91 دریافت کردم اما به صورت خانوادگی نزدیک به 40 سال است که در این حوزه فعالیت میکنیم. بنده دکتری فیزیولوژی دارم و مدرس دانشگاه هم هستم اما به دلیل کشش خانوادگی به این شغل هم وارد شدم و در آژانس املاک قاسمی فعالیت میکنم.


حوزه تخصصی شما کدام مناطق است؟

ما به صورت متمرکز در گیشا فعالیت میکنیم اما تمامی بخش های منطقه 2 را نیز پوشش میدهیم. از سعادت آباد گرفته تا شهرک غرب و از شهرک ژاندارمری تا ستارخان.


آیا از شغل خود راضی هستید؟

بله، وقتی رضایت مردم را میبیینم ما هم راضی میشویم. مردم به ما لطف دارند و هنگامیکه از خرید و فروش آپارتمان یا رهن و اجاره خانه رضایت دارند و با خرسندی اینجا را ترک میکنند برای ما نیز رضایت بخش است.


در انتهای سال هستیم. آیا به نظر شما همچنان در بازار املاک رکود حاکم است؟

به نظر من کلمه رکود اشتباه است. ما هیچوقت رکود نداشته و نداریم، بلکه نوع معاملات نسبت به گذشته تغییر کرده است. قبلا سرمایه گذاران در بازار بودند و باعث ایجاد حباب شده بودند اما در حال حاضر بیشتر شاهد حضور مصرف کنندگان و افرادی که برای نیاز به دنبال خرید خانه هستند هستیم.
قیمت ملک هم نسبت به قبل افزایش نداشته چون سرمایه گذاران از بازار حذف شده اند و بالانس عرضه و تقاضا را به هم نمیزنند. در حال حاضر بازار شکل و شمایل خود را پیدا کرده و افرادی در بازار هستند که به دنبال نیازهای خود هستند یا میخواهند خانه قبلی خود را کمی بزرگتر کنند. ما میتوانیم در اصناف دیگر مثل طلا فروشی کلمه رکود را به کار ببریم، چون طلا یک کالای لوکس است اما در مسکن خیر.


در حوالی سال 91 بودیم که ساخت و ساز، خرید و فروش ملک و قیمت آپارتمان به شدت افزایش یافت. آیا آن دوران دوباره تکرار میشود؟

حالت سال 91 یک جو روانی بود و در صورت دامن زدن مجدد به این جو روانی دوباره امکان دارد آن اتفاقات بیفتد، اما اگر سیاست دولت کنترل بازار باشد آن اتفاقات تکرار نخواهند شد. ما از لحاظ تعداد واحد آپارتمان های خالی به اشباع رسیدیم اما در برخی مناطق مانند گیشا، تعداد متقاضیان بیشتر از واحدهای خالی است زیرا توان مردم متناسب با خانه ها و آپارتمان های خالی نیست. توان مردم به قیمت تمام شده ساختمان که توسط یک سازنده ساخته میشود نمیرسد.
یک سازنده اگر بخواهد یک ملکی را بسازد، باید قیمت زمین، قیمت ساخت، هزینه شهرداری، انشعابات و.. را بپردازد. این هزینه ها را اگر ما جمع ببندیم، برای هر متر مربع در منطقه گیشا 7 میلیون تومان میشود. حال اگر بنا باشد 7 میلیون هم روی این قیمت اضافه بشود توان خرید برای مصرف کننده از بین خواهد رفت.
ما طبق آماری که خود دولت ارائه میدهد سالانه 1 میلیون واحد نیاز داریم اما نه در دولت قبل و نه در دولت فعلی این مقدار محقق نشده است. مسئله بعد این است که در این مناطق زمین خالی وجود ندارد و در آینده با کمبود شدید آپارتمان و ملک مواجه خواهیم بود.





شاید یکی از دلایل تغییر پایتخت که این روزها درباره آن بحث میشود همین بخش مسکن باشد. آیا تغییر پایتخت میتواند مشکل مسکن را حل کند؟

مسئله تغییر پایتخت در حیطه تخصص من نیست اما همه جا بومی های خودش را دارد. اگر بخواهند پایتخت را تغییر دهند شاید فقط اداره های دولتی و سازمان ها منتقل شوند، اما ما به بیمارستان و مدرسه و دانشگاه نیاز داریم و تمرکز زدایی فقط خروج سازمان های دولتی نیست. مسئله بعد اینکه شهر جایگزین هم مهم است که باید زیر ساختش فراهم باشد.


آیا مسکن مهر نتوانسته مشکل کمبود خانه برای متقاضیان ر ا حل کند؟

مسکن مهر در مناطقی که زمین های مناسبی موجود بود توانست مشکل را مرتفع کند اما در تهران خیر.


تعداد معاملات شما در سال 94 و 95 حدودا چقدر بوده و چه تغییری داشته است؟

تغییری نداشتیم. بازه کاری ما ثابت است. اما تعداد معاملات برای ما مهم نیست بلکه رضایت کاری است که مهم است. همانطور که مشاهده میکنید تعداد مشاورین املاک ما کم هستند زیرا افزایش آنها کار خطرناکی است. ما با منازل و زندگی خصوصی مردم سر کار داریم. معمولا مدیران املاکی که مشاور اضافه میکنند، از طریق ساز و کار اتحادیه جلو نرفته و مشاورین خود را ثبت نمیکنند. هرچه تعداد مشاور ها زیادتر باشد دایره کنترل شما ضعیف تر میشود. بنابراین وقتی مشاور املاک من با یک مشتری بیرون میرود امکان رصد کردن وجود نخواهد داشت.
در بین مردم این طرز تفکر ایجاد شده که مشاورین املاک سود زیادی را بدست میاورند. از طرفی دیگر سیاست دولت و اتحادیه دادن جواز بسیار زیاد بدون رعایت کردن ضوابط مشاغل صنفی است. برای همین مشاهده میکنیم فاصله یک دفتر املاک تا دفتر املاک بعدی تنها یک مغازه است. ضمنا هر مغازه به ازای هر میزی که دارد اضافه میکند به زبانی دیگر در حال اضافه کردن یک دفتر املاک بدون جواز است، در حالیکه فقط باید صاحب دفتر و مباشرین وی حق فعالیت داشته باشند. ما در قانون داریم که خانوم ها نباید مشاور املاک باشند اما میبینیم همین خانوم ها هم در حال حاضر در دفاتر املاک فعالیت میکنند. دولت و اتحادیه باید بر این مسئله اشراف داشته و نباید بدون ضابطه فقط تعداد را زیاد کند.


نرخ مصالح، پروانه ساخت و هزینه های انشعابات شهرداری افزایش یافته و وضعیت وام ها هم مساعد نیست. با این شرایط باز هم سمت معاملات و مذاکرات ساخت و ساز میروید؟

بله درست است. هزینه نهایی ساخت بالا رفته. در منطقه 2 تهران، برای گرفتن جواز شهرداری باید متری 400 هزار تومان هزینه پرداخت شود. هزینه های جانبی مانند نقشه، مهندسین محاسب و ناظر، سازمان مهندسی و انشعابات هم بالا رفته در حالیکه کیفیت انشعابات پایین آمده است. هزینه مصالح و بالاسری را هم باید به این مقدار اضافه کنیم. نتیجه این میشود که سازنده کیفیت را پایین میاورد و وقتی زمان روکاری میرسد با زرق و برق و نورپردازی مشکلات خود را جبران میکند.
ما باید حداقل هزینه های دولتی را کاهش بدهیم. مثلا باید به فکر راه دیگری برای درآمد شهری باشیم و از فروش تراکم و دادن مجوز استفاده نکنیم.


آیا به بازاریابی در فضای مجازی و اینترنت اعتقاد دارید؟

وضعیت در حال حاضر طوری است که به دلیل ترافیک و مشغله زیاد، دسترسی به فضای مجازی میتواند گزینه خوبی باشد. ما در زبان انگلیسی یک اصطلاحی داریم که به Pig In A Poke معروف است. این یعنی برخی وقتی اینترنتی خرید میکنند، از خرید خود اطلاعات کاملی ندارند. نمیدانند این جنسی که تحویلشان داده میشود، همان کیفیتی را دارد که در وب سایت به آن اشاره شده یا خیر، مگر اینکه برند خیلی معتبری باشد.
در خصوص ملک نمیتوان ملک را به صورت اینترنتی خرید و فروش کرد. اطلاعات هویتی و اصالت اسناد و مالک ملک، باید توسط افراد کارشناس تعیین شود و البته منظور ما از کارشناس بازاریاب نیست. از لحظه ای که شخصی به عنوان فروشنده تمایل پیدا میکند خانه خود را به فروش برساند پروسه کار شروع میشود. ارزش گذاری ملک توسط کارشناس شروع میشود. این ارزش گذاری با معیارهایی مانند مصالح، مشاعات، لوکیشن و... صورت میپذیرد و اینکار تنها از طریق یک مشاور املاک خبره که اشراف کاملی به منطقه دارد میتواند به درستی محقق شود.
وقتی اینترنت در اختیار همه باشد میتواند مقدمات سوء استفاده را فراهم بیاورد. برخی به ما مراجعه میکنند و میگویند در اینترنت، خانه ای نوساز در گیشا با قیمت متری 4 میلیون و 300 هزارتومان قیمت گذاری شده است. این مسائل بازار را دچار مشکل میکند زیرا ما بر بازار اشراف داریم و میبینیم قیمت تمام شده ملک نوساز در گیشا از 7 میلیون تومان شروع میشود. خب وقتی کسی 4 میلیون و 300 قیمت میگذارد قطعا ملک دچار مشکلاتی از قبلی سند، لوکیشن، چند مالک بودن، مصالح یا کلاهبرداری است. اما ما ناگزیریم به این فضا ورود پیدا کنیم. شرکت هایی مثل شابش اگر هدفشان خیر باشد و تحت نظارت کامل قرار بگیرند و واقعا با مشاورین املاک معتبر کار کنند، اینها میتوانند به عنوان مرجع تخصصی خود را به مردم معرفی کنند. البته باید راهکارهایی نظیر نظارت بر مشاورین املاکی که با آنها همکاری دارند را هم مشخص کنند.
خیلی ها با شعارهایی وارد بازار میشوند اما بعد از مدتی این شعارها را فراموش میکنند چون بیشتر جنبه اقتصادی کار را مد نظر میگیرند. مثل مشاورین املاک قدرتمندی که آمدند و نتوانستند کار خود را به خوبی جلو ببرند. امیدواریم شابش از این دسته نباشد و با قدرت به جلو پیش برود.


از سیاست های بزرگ شابش قانونی بودن، حمایت از مشاورین املاک و همچنین فعالیت زیر نظر اتحادیه است تا علاوه بر اینکه شغل مشاورین املاک حفظ شود، امنیت مردم نیز تامین شود. آقای عقبایی نیز به مشکلاتی که آگهی های شخصی بوجود میاورند اشاره کرده بودند.

وقتی مردم خودشان دچار عواقب انجام معاملات به صورت غیر حرفه ای بشوند، مطمئنا به روشهای قانونی بر خواهند گشت. متاسفانه در اتحادیه مشاورین املاک به دلیل سیاست های مختلف دولت ها برای رفع معضل بیکاری، جوازهای بسیار زیادی برای مشاورین املاک صادر میشود. اگر شما خودتان هم به اتحادیه مشاورین املاک مراجعه نمایید متوجه میشوید افراد زیادی که علم و تخصص ندارند در حال دریافت مجوز هستند. این در حالیست که تنها افرادی که مجوز دارند هم وارد شغل مشاور املاک نمیشوند، و همانطور که گفتم در یک دفتر مشاور املاک، با اضافه کردن چند میز میتوان چندین مشاور دیگر را هم اضافه کرد. این عدم تخصص در آینده باعث بروز مشکلات هم برای خودشان و هم برای مردم خواهد شد. مشاور املاک غیر متخصص نمیتواند مواردی از قبیل موارد حقوقی یا سلامت سند را تشخیص دهد.





آیا کد رهگیری نمیتواند امنیت معاملات را تضمین کند؟

کد رهگیری زمان ریاست قبلی اتحادیه اعمال شد و برای مشاورین املاک اختصاص داده شد. آن زمان که کد رهگیری کلید خورد هدفش رصد بازار مسکن به انضمام پیگیری املاک از قبیل خرید و فروش آپارتمان یا رهن و اجاره خانه بود. همچنین یکی از اهداف بزرگ کد رهگیری جلوگیری از کلاهبرداری بود تا در یک زمان واحد دو معامله برای یک خانه انجام نشود. اما ایراد کار این بود که از طریق کد پستی این اعمال انجام میشد و تنها کد پستی خانه مسدود میشد. بنابراین برخی میتوانستند با کمی بالا و پایین کردن عدد کد پستی معامله ای در خصوص ملک انجام دهند، یعنی کد پستی همسایه به جای خانه اصلی مسدود میشد! بعدها افرادی مراجعه میکردند و میگفتند کد پستی ما مسدود شده اما معامله ای انجام نداده ایم. بعدا مشاهده شد برخی از مشاورین با بالا و پایین کردن کد پستی معامله انجام داده اند. از آنوقت بود که مشاورین املاک موظف شدند از اداره پست برای کد پستی استعلام بگیرند اما اینکار انجام نمیشود زیرا در حین قرارداد کسی در فکر آن نیست.
مسئله بعد ارتباط با سرور است. مثلا شما در حین ثبت قرارداد هستید و ارتباط قطع میشود. در این حالت فقط شهر و محل را نمیشود تغییر داد و بقیه چیزها را میتوان به صورت دستی وارد کرد. بنابراین کد رهگیری تنها وسیله ای برای وزارت دارایی شد تا معاملات مشاور املاک را رصد کند که آن هم دقیق نیست چون ممکن است قرارداد فسخ شود که فسخ قرارداد قابل ثبت نیست و یا اینکه ممکن است دو نفر با توافق خودشان و صرفا با دادن حق التحریر معامله کنند که این هم قابل ثبت نیست.
مشکل بزرگتر دیگر، تصویب قانون جدید دولت در دیوان عدالت اداری بود که کد رهگیری در این قانون الزامی تلقی نشد. به همین دلیل دو سال است که وقتی به محضر مراجعه میکنید از شما کد رهگیری نمیخواهند.
بنابراین وقتی ما اتحادیه قوی نداشته باشیم که قانونی را که به مشاورین اعلام میدارند بتواند حفظ کند، زمینه برای سوء استفاده سایرین باز خواهد شد. بهترین راهکار اینست که قبل از ابلاغ قانون به زیردست ها، به درستی آن قانون و ضمانت اجرایی اش مورد بررسی قرار بگیرد. بعد از ابلاغ نیز باید همین ابلاغیه رصد و نظارت بشود. مثلا در حال حاضر افراد غیر معتبر که پروانه ندارند زیاد شده اند و بحث آگهی های غیرمجاز اینترنتی هم به دلیل خلاء قانونی رواج پیدا کرده که باید نظارت بشود.
تمامی انتقادهای بالا که از اتحادیه کردیم با هدف سازندگی و بهبود شرایط است نه با هدف تخریب، و امیدوارم این روند بهبود پیدا کند.


برخی سایت های اینترنتی با مشاورین املاک قرارداد انحصاری میبندند. آیا شما موافقید؟

قطعا کار درستی نیست و نمیتوان چنین التزامی را به شخصی تحمیل کرد. این قرارداد هیچ جنبه قانونی و حقوقی هم نخواهد داشت. آن قراردادی رسمی است که پشتش یک ساز و کار اجرایی باشد. این قراردادها بعد از مدتی از بین خواهند رفت. شخصا هم هیچوقت خودم را محدود به کاری نخواهم کرد. برخی مشاورین املاک هم قبل از انعقاد قرارداد اصلی، از فروشنده ملک کمیسیون بالاتری را درخواست و امضا میگیرند که این هم جنبه قانونی ندارد.


آیا از نرخ تعرفه ها راضی هستید؟

عامه مردم فکر میکنند که نرخ تعرفه بسیار بالاست اما در مقایسه با کشورهای دیگر میبینیم که پایین است. مثلا در اتریش 3 درصد، بلغارستان 2 تا 5 درصد، قبرس 3 تا 8، چک 2 تا 5، فرانسه 4.5 تا 8 درصد و آلمان 2 تا 6 درصد است. تنها کشوری که نزدیک ما میباشد انگلیس است که نیم درصد تا 3/5 درصد است. ضمنا ارزش افزوده اکثر این کشورها هم بر عهده مشتری است.
در کشور ما معاملات تا 500 میلیون نیم درصد کمیسیون دارد که البته مسئولیت مشاورین املاک ما هم نسبت به بقیه کشورها کمتر است. در کشورهای دیگر هنگام خرید و فروش خانه یا رهن و اجاره آپارتمان، صفر تا صد کار بر عهده مشاور املاک است و در انتهای کار است که دو طرف معامله همدیگر را میبینند. اما اینجا تعدد و موازی کاری اجازه چنین کاری را نمیدهند. بعضی کارها را ما انجام میدهیم، بعضی را سازمان اسناد و بخشی را ثبت و .....
در مجموع نمیتوانیم خودمان را با دیگر کشورها مقایسه کنیم. هدف شخص ما نیز درآمد زایی آنچنانی نیست بلکه رضایت مشتری برای ما مهمتر است. ما نام خودمان را روی آژانس املاک و دفتر گذاشتیم و نمیخواهیم این نام نامعتبر بشود. حتی برخی مواقع کمتر از نرخ مصوب کمیسیون دریافت کرده ایم تا مشتری راضی باشد و معامله انجام شود.
هزینه های دیگری هم که از ما گرفته میشود زیاد است. مثلا بالاترین عوارض شهرداری را ما پرداخت میکنیم. حتی عوارض پسماند ما 10 برابر مکانیک هایی است که بیشترین پسماند را تولید میکنند. مالیات ارزش افزوده را نیز ما میدهیم نه مشتری. هزینه انشعابات تجاری و جانبی و فایل یابی هم هزینه های دیگری است که ما پرداخت میکنیم. طبق این آمار نرخ تعرفه ها بالاتر باید برود اما وقتی توان مردم را نگاه میکنیم میبینیم بالاتر از این به نفع مردم نیست.





آینده بازار املاک را چه طور میبینید؟

در سال 96 انتخابات را داریم. معاملات به دلیل صبر مردم کاهش خواهند یافت و بعد از انتخابات هم سیاست ها دولت تعیین کننده خواهد بود. تا زمانیکه قدرت خرید مردم بالا نیاید و هزینه های اضافی از دوش سازنده برداشته نشود، ما بازار پر رونقی نخواهیم داشت. امیدوارم بازار آینده بازار برای مصرف کنندگان باشد. به نظر من تنها راهی که میتوان اقتصاد کشور را نجات داد دیدگاه تخصصی است. سازندگان اعم از مهندسین باید متخصص باشند، مشاورین املاک هم باید متخصص باشند و هر کسی به عنوان بیکار وارد این شغل نشود. ورود غیرمتخصصین به این شغل، باعث میشود مشاورین املاک نتوانند خود را به عنوان یک شغل تخصصی نشان دهند.
سایت های اینترنتی هم باید ضوابط بر روی آنها اعمال شود و بر روی آنها نظارت شود. زمینه کلاهبرداری در فضای مجازی بیشتر است زیرا در این فضا هر کسی میتواند هویت جعلی ایجاد کند و در آنجا به فعالیت بپردازد. شابش نیز اگر بتواند زیر نظر دولت و اتحادیه به فعالیت خود ادامه دهد و این نظارت در اختیار مردم قرار بگیرد و همچنین خود شابش هم نظارتی بر مشاورین املاکی که زیر نظرش هستند داشته باشد، آنوقت است که میتوانیم بگوییم یک بستر امنی برای تعدادی از افراد که به عنوان خریدار و فروشنده واقعی هستند فراهم کردیم.

نظرات کاربران

از اینکه ما رو در راستای ارائه خدمات بهتر یاری میکنید سپاسگزاریم
راضی هستم
بد نبود
راضی نیستم